Η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb, εμφανίστηκε σαν λύση για τους μικρούς και μεσαίους ιδιοκτήτες ακινήτων, που εκτός από τον πρώην ΕΕΤΗΔΕ γνωστό και σαν χαράτσι Βενιζέλου που μεταμορφώθηκε σε ΕΝΦΙΑ, είχαν επιβαρυνθεί και με την αύξηση των φορολογικών συντελεστών των ενοικίων, επί διακυβέρνησης Τσίπρα – Καμμένου. Κάτι που ελάχιστοι θυμούνται, πέραν των ιδιοκτητών που πορεύονται με επιβαρυμένα φορολογικά βάρη. Έτσι επί κυβέρνησης Σύριζα – ΑνΕλ, υπήρξε αύξηση του φορολογικού συντελεστή των εισοδημάτων ακινήτων, από το 11% στο 15% για εισοδήματα από ενοίκια μέχρι 12.000 και από 33% σε 35% για ποσά άνω των 12.000 μέχρι τα 30.000. Μια αύξηση που παραμένει αμετάβλητη από το 2019 μέχρι σήμερα.
Ήταν λοιπόν φανερό πως οι μικροί και μεσαίοι ιδιοκτήτες, σε μια προσπάθεια να αυξήσουν τα έσοδα τους και να ανταποκριθούν στις φορολογικές τους υποχρεώσεις, υιοθέτησαν τη μετατροπή τους σε «οικοδεσπότες» ενός νέου υβριδικού συστήματος φιλοξενίας. Σαν αποτέλεσμα ανακαινίστηκε, αναβαθμίστηκε και ανανεώθηκε ένα σημαντικό μέρος των κατοικιών, ενώ ταυτόχρονα επανήλθε στην αγορά και ένα τμήμα κατοικιών που παρέμενε για διάφορους λόγους κλειστό.
Οι μικροί και μεσαίοι ιδιοκτήτες κατοικιών, «επένδυσαν» πάνω στα ακίνητα τους αλλάζοντας τις υδραυλικές και ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, εγκαθιστώντας κλιματιστικά και αλουμίνια, αγοράζοντας έπιπλα, ηλεκτρικές συσκευές, προβαίνοντας σε συμβάσεις με τηλεπικοινωνιακούς παρόχους και σε παρόχους ενέργειας στο όνομα τους, αναλαμβάνοντας ως ιδιοκτήτες, το σύνολο των κοινοχρήστων και λοιπών εξόδων των πολυκατοικιών. Επωμιζόμενοι δηλαδή, όλο το «κόστος» των υποδομών της βραχυχρόνιας ενοικίασης των κατοικιών τους.
Τοποθέτησαν λοιπόν τα κεφάλαια τους, προέβησαν σε επενδύσεις και μετατράπηκαν οι ίδιοι σε οικοδεσπότες, αναμένοντας να συμπληρώσουν το εισόδημα τους. Ένα εισόδημα που ήταν πλήρως διασφαλισμένο μέσω των πλατφορμών κρατήσεων. Οι φιλοξενούμενοι ήταν στην αρχή ξένοι επισκέπτες, που αναζητούσαν να μείνουν σε «ένα σπίτι μακριά από το σπίτι τους», ή όπως είναι ο δόκιμος αγγλοσαξονικός όρος «home away from home». Ξένοι επισκέπτες που επιζητούσαν να ζήσουν σαν «ντόπιοι» μέσα στις γειτονιές των πόλεων, με τις ανέσεις ενός σπιτιού και σε τιμές αισθητά χαμηλότερες από τις αντίστοιχες ενός ξενοδοχείου.
Ακολούθησαν οι Έλληνες που είχαν πλέον την δυνατότητα να επισκέπτονται άλλες πόλεις με χαμηλό κόστος. Και μετά ήρθε η περίοδος του covid, κατά τη διάρκεια της οποίας αρκετοί ψηφιακοί νομάδες από το εξωτερικό εγκαταστάθηκαν σε κατοικίες που προσέφεραν βραχυχρόνιες μισθώσεις. Σήμερα πλέον οι κατοικίες που προσφέρονται μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb χρησιμοποιούνται από ξένους και ντόπιους επισκέπτες, από στελέχη εταιριών και από άλλες κατηγορίες πολιτών.
Αυτά όσον αφορά τη φιλοσοφία πίσω από τη στροφή των ιδιοκτητών από τις συμβατικές αστικές μισθώσεις, στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Ας δούμε όμως και τους αριθμούς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της AIRDNA, o αριθμός των καταχωρήσεων σε όλη τη χώρα είναι 105.000.
Πρώτη σε καταχωρήσεις στην πλατφόρμα του Airbnb είναι η Κρήτη με 26.225. Δεύτερο έρχεται το κέντρο της Αθήνας με 11.701 καταχωρήσεις, μειωμένες από τις 13.500 που ήταν το 2019. Ακολουθεί η Κέρκυρα με 9.772 καταχωρήσεις και η Ρόδος με 5.158 καταχωρήσεις.
Ας επανέλθουμε στην Αθήνα. Πιστεύει κανείς ειλικρινά πως οι 11.701 κατοικίες που προσφέρονται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, και είναι μειωμένες όπως είδαμε από το 2019, ευθύνονται για τη στρέβλωση που παρουσιάζεται στην αγορά ακινήτων; Αστεία πράγματα. Και όμως, οι πιέσεις των μεγάλων ξενοδοχειακών ομίλων, που βλέπουν πως χάνουν ένα μερίδιο της αγοράς, φαίνεται πως αποδίδουν.
Έτσι επαναφέρονται στην ημερήσια διάταξη σκέψεις που είχαν κυριαρχήσει επί διακυβέρνησης Τσίπρα – Καμμένου και που είχαν νομοθετηθεί με τον 4446/2016. Περιορισμός στον αριθμό των ακινήτων προς εκμίσθωση, χρονικός περιορισμός της συνολικής διάρκειας των μισθώσεων, διαχωρισμός των επαγγελματιών και των «ερασιτεχνών» οικοδεσποτών. Ουσιαστικά το κράτος επιθυμεί να καθορίσει τον τρόπο με τον οποίο οι ιδιοκτήτες θα αξιοποιούν το ακίνητο τους, τις συμβάσεις που επιθυμούν να συνάπτουν με τους μισθωτές τους και άλλα πολλά. Μεταξύ των οποίων θέτουν και θέματα κανονισμών πολυκατοικιών, κοινοχρήστων κλπ.
Δηλαδή το κράτος επιθυμεί να αναμειχθεί και στις σχέσεις ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες, οι οποίες είναι ήδη τεταμένες λόγω απλήρωτων κοινοχρήστων, ενεργειακής αυτονομίας, αδυναμίας προμήθειας πετρελαίου και φυσικού αερίου και πάει λέγοντας. Τέλος, μετά από πιέσεις των ξενοδόχων τίθενται και θέματα πρόβλεψης συγκεκριμένων πρωτοκόλλων υγείας και ασφάλειας για τη λειτουργία των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Έλα μωρέ τώρα; Πώς κάνεις έτσι για 11.701 σπίτια στην Αθήνα; Θα ρωτήσει κάποιος. Ωστόσο, είναι θέμα αρχής. Καθένας αποφασίζει το τι θα κάνει με το περιουσιακό του στοιχείο. Ειδικά όταν αυτό το περιουσιακό στοιχείο αποτελεί τη βασική φορολογική αγελάδα του Δημοσίου. Και βάλλεται με υψηλή φορολογία εισοδήματος, με ΕΝΦΙΑ, με ΤΑΠ, με Κτηματολόγια, με Υποθηκοφυλακεία, με ενεργειακά πιστοποιητικά, με ηλεκτρονικές ταυτότητες και με υποχρεωτικές ενεργειακές παρεμβάσεις και αναβαθμίσεις σε βάθος χρόνου.
Άραγε η εφαρμογή του νόμου του 2016 της κυβέρνησης Τσίπρα – Καμμένου, ή το νέο ρυθμιστικό πλαίσιο που ετοιμάζει η κυβέρνηση πόσες από τις 105 χιλιάδες κατοικίες σε όλη την Ελλάδα και πόσες από τις 11 χιλιάδες στην Αθήνα, θα επαναφέρει «δια της βίας» στις κλασσικές αστικές μισθώσεις, ώστε να επέλθει η πολυπόθητη ισορροπία στις τιμές των ακινήτων; Πόσοι είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που ενοικιάζουν περισσότερα από 1 ή 2 κατοικίες και θα βρεθούν απέναντι στους νέους περιορισμούς; Και τι θα γίνει με τις εταιρείες που είτε ενοικιάζουν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων δικά τους ιδιόκτητα ακίνητα ή κατοικίες τρίτων; Τι θα πει η κυβέρνηση σε αυτούς τους επενδυτές που μέσω των παρεμβάσεων τους έχουν μεταμορφώσει την εικόνα του κέντρου των Αθηνών, με ανακαινίσεις και αναπαλαιώσεις εγκαταλελειμμένων κτιρίων; Άλλωστε ανταγωνιστές των ξενοδόχων είναι αυτές ακριβώς οι εταιρείες που προσφέρουν πολλαπλές υπηρεσίες στους φιλοξενούμενους τους. Δίνοντας τους τις ευκαιρίες να γευθούν εμπειρίες και όχι μόνο διαμονή.
Οι ισορροπίες είναι εύθραυστες. Η κυβέρνηση θα πρέπει να δει το θέμα σφαιρικά και να μην υποχωρήσει στο κυνήγι μαγισσών κατά των μικρών και μεσαίων ιδιοκτητών ακινήτων, που απλά προσπαθούν να συμπληρώσουν το εισόδημα τους. Και είναι ένα εισόδημα που παρά τα θρυλούμενα, φορολογείται μέσω της ειδικής εφαρμογής της ΑΑΔΕ και της συνεργασίας των φορολογικών αρχών με τις πλατφόρμες τύπου Airbnb.
Γράφει ο Κωνσταντίνος Χαροκόπος
